Lugar Certo

Nossos pais e avós costumavam dizer que investir em imóveis era um bom negócio. Será que os anos passaram e alguma coisa mudou? Aparentemente não. Comprar um imóvel - seja ele um apartamento ou uma sala comercial - para alugar e ter uma renda mensal ainda pode ser um negócio bem interessante, especialmente no aquecido mercado do Grande Recife. Mas antes de assinar o contrato e liberar o dinheiro é preciso pesquisar bem e colocar na cabeça que o investimento não dá retorno de um dia para o outro.

"Não é recomendável que alguém compre um imóvel esperando o retorno num no prazo de seis meses ou um ano. Às vezes ele vem em três, cinco, dez anos", explica Frederico Mendonça, diretor da imobiliária Arrecifes e do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Pernambuco (Creci-PE). Já o valor a ser usado na compra depende da condição financeira do investidor. Quem tiver um bom dinheiro guardado pode pensar em fechar o negócio à vista. Terá este trunfo para conseguir barganhar um desconto. E mesmo em imóveis na planta dá para pechinchar.

Já quem não tem uma folga financeira tão grande assim pode pensar em dar uma entrada em partir para um financiamento. Neste caso, a compra ainda na planta pode ser a melhor opção. Depois de dar uma entrada, o investidor vai pagando as prestações até o empreendimento ficar pronto. Geralmente fica em torno de 30% do valor total do imóvel. A ideia, então, é alugá-lo logo depois da entrega e usar este dinheiro para pagar as prestações. Em alguns anos, o investidor terá um imóvel quitado e mais valorizado.

Eduardo Feitosa, dono da imobiliária homônima, diz que um imóvel na planta costuma registrar uma valorização de 30% até a entrega. Já o empresário Marcello Gomes, diretor da Construtora Nassau e presidente do conselho consultivo da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-PE) reforça que há detalhes que devem ser levados em consideração antes de investir. Imóveis menores são mais fáceis de serem alugados. Assim como os localizados em áreas centrais. "Casais sem filhos e executivos normalmente precisam deste tipo de unidade"

Frederico Mendonça diz que, no caso dos imóveis menores, dá para alugar mais fácil se ele estiver mobiliado. Se o mobiliado estiver perto da praia, melhor ainda. Que também fique claro: o retorno do investimento varia. Depende do tipo de imóvel. Segundo Eduardo Feitosa, o aluguel de um imóvel comercial varia de 0,8% a 1,2% do valor total. No imóvel residencial, o retorno é de 0,7% a 1%. Ele também destaca que nos imóveis estilo flat/home service e nos empreendimentos comerciais pelo 50% das unidades são compradas por investidores.

"Há um boom de empresariais na região. Muitas empresas estão procurando espaços mais profissionais. Pode ser atrativo para quem vai investir", reconhece Marcello Gomes. Tony Vasconcelos, superintendente comercial da Moura Dubeux em Pernambuco, garante que investir é imóvel é bom desde que o faraó construiu a primeira pirâmide. "Lançamos um empreendimento na Avenida Antônio Falcão com unidade custando R$ 200 mil. O retorno previsto é de R$ 2 mil", afirma Vasconcelos.

Tudo bem. O retorno é interessante. Mas não é tudo. Há despesas com impostos, custos de manutenção (pintura, luminárias). Claro que, dependendo do contrato, o IPTU pode ser repassado para o inquilino. O mesmo vale para o condomínio. Só que sempre há o risco da inadimplência ou de inquilinos descuidados, que deixam suas "marcas" no imóvel. "Se não a pessoa quer ter trabalho com a administração do imóvel, o mais sensato é terceirizar. Mas isso também entra na conta das despesas", diz Marcello Gomes. Uma prova de que realmente não existe almoço grátis.

Saiba mais

Não invista em imóveis se estiver esperando um retorno no curto prazo. Ele é um investimento de longo prazo

Pesquise a localização. Áreas de praia e centrais ajudam. Parques públicos também agregam valor às áreas em que estão integrados

Procure um consultor imobiliário antes de investir. Os corretores sabem tudo o que está acontecendo e podem ser aliados

Aproveite para conversar com quem mora e trabalha na região para saber como é a infraestrutura da área (padaria, mercadinhos, bancos, se alaga na época da chuva)

Pesquise o valor do metro quadrado em imóveis da mesma região para ver se o valor está compatível

Observe a infraestrutura do imóvel. Alguns itens são bem importantes, como portaria 24 horas. Verifique o posicionamento da unidade. Os voltados para o nascente são mais valorizados

O valor que será investido depende da condição financeira da pessoa. Se tiver o valor total ou aproximado, o ideal é pagar à vista e pedir desconto

A opção para quem quer investir mas não tem todo o dinheiro é dar uma entrada e fazer os pagamentos até a entrega do imóvel. Depois pode-se optar por um financiamento e usar o aluguel do imóvel para pagar as prestações

O investimento pode ser feito tanto em unidades residenciais quanto em salas comerciais. No caso dos imóveis residenciais, as unidades menores têm maior chance de aluguel

Atenção para o retorno do investimento. O aluguel de um imóvel comercial varia de 0,8% a 1,2% do total. Já o aluguel residencial fica entre 0,7% e 1%

Rentabilidade passada não garante ganho futuro. Hoje a cidade está em expansão. Preocupe-se se vai encontrar alguém para morar no imóvel

Se você não quer ter dor de cabeça ou não tem experiência, melhor deixar com uma administradora. Normalmente, elas cobram o primeiro mês do aluguel e 10% mensalmente no contrato tradicional

Se quiser garantir o aluguel todos os meses, uma opção é fechar um contrato de administração com garantia. Neste caso, você terá de pagar 20% do valor do aluguel para a imobiliária. Mas mesmo que o imóvel esteja vazio, você recebe o aluguel

Atente para os custos de manutenção. Pintura, luminárias, parte hidráulica. São custos que, mais cedo ou mais tarde, você terá de arcar. Atenção também para os impostos

Um imóvel pequeno é mais fácil de alugar se ele estiver mobiliado. E fica ainda mais fácil se este imóvel estiver perto da praia

Um imóvel comprado ainda na planta geralmente tem uma valorização de cerca de 30% até a entrega

Além de servir de renda na futura aposentadoria, o imóvel comprado agora como investimento pode até se tornar a sua moradia no futuro

Investir em imóvel também tem risco. O entorno pode ficar degradado, por exemplo. Quem comprou na beira-mar de Piedade há 20 anos hoje tem o imóvel valendo menos por conta do avanço do mar

Fontes: Frederico Mendonça, Marcello Gomes, Eduardo Feitosa, Tony Vasconcelos